L’investissement immobilier est considéré comme l’un des plus stables et sûrs, comparé à d’autres actifs plus volatils, comme les actions. Financer l’investissement par un prêt peut être une alternative intéressante, mais il est important d’analyser les objectifs et les attentes, les conditions du prêt et d’autres variables qui peuvent influencer la rentabilité de l’opération. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients de cette stratégie pour faire croître votre patrimoine.
Commençons par le plus basique : qu’est-ce que l’immobilier ? Pour l’expliquer sans trop de termes techniques, on peut résumer cela à des biens qui ne peuvent pas être déplacés, c’est-à-dire qui sont physiquement et juridiquement attachés au sol.
Aussi appelés biens immobiliers, ils peuvent aller d’une maison (l’investissement le plus courant) à un entrepôt industriel, en passant par de nombreuses autres catégories : bureaux, locaux commerciaux, places de parking, terrains, etc.
D’autre part, un investissement immobilier consiste à acheter une propriété (cela peut être l’une des catégories mentionnées) dans le but d’obtenir un rendement à moyen ou long terme. Ce rendement ou retour dépendra en grande partie du type de bien, de la zone, de l’utilisation et de la manière dont il est acquis, c’est-à-dire si l’investisseur peut le payer en espèces avec ses ressources propres (économies) ou s’il doit recourir à un prêt pour financer l’opération. Examinons en détail les différentes options.
Investissement immobilier en espèces
elon le site spécialisé inversioninmobiliaria.es, en Espagne, près d’un tiers des ventes de propriétés se concrétisent sans prêt hypothécaire : des investisseurs disposant d’un capital important et l’investissant pour payer 100 % du bien. Beaucoup de personnes ayant suffisamment d’argent trouvent attrayante l’idée de convertir leurs économies en biens immobiliers, mais sans contracter de dettes, réservant leur capacité d’endettement pour d’autres projets.
Cependant, selon les mêmes sources, le rendement d’un investissement immobilier payé en espèces est très différent lorsque l’opération est financée. Analysons un exemple concret pour comprendre la différence.
Une personne dispose de 100 000 euros pour investir dans des propriétés. Une option serait d’acheter une maison pour ce montant afin de la louer, générant ainsi 600 euros par mois (7 200 euros par an), ce qui implique un rendement brut de l’investissement de 7,2 %.
Mais si, au contraire, ces 100 000 euros étaient utilisés pour acheter trois propriétés différentes d’une valeur similaire, en apportant un tiers en espèces et en complétant avec trois hypothèques, le rendement brut de l’investissement pourrait être bien plus rentable que si une seule propriété était acquise. Cependant, obtenir l’approbation de plusieurs hypothèques dépendra des entités concernées, du profil du client, de son score de crédit, de son ratio d’endettement, de ses revenus, entre autres facteurs.
S'endetter pour investir dans des propriétés ?
Bien que l’un des piliers d’une bonne santé financière soit de maintenir l’endettement sous contrôle et de ne pas dépasser la capacité d’emprunt, les experts affirment que toutes les dettes ne sont pas mauvaises.
En fait, ces dernières années, un méthode d’investissement appelée levier financier est en pleine croissance. En gros, il s’agit de s’endetter pour investir. Ce système, utilisé à la fois par des entreprises et des particuliers, permet de réaliser un investissement immobilier sans disposer du capital nécessaire ou, au contraire, d’investir plus de capital que ce que l’on possède, ou encore de consacrer moins de capital à une opération et de diversifier les investissements dans d’autres types d’actifs.
Selon les experts, l’utilisation du levier financier pour l’investissement immobilier peut maximiser le rendement si l’opération est réussie, mais les pertes peuvent également être plus importantes que si seul le capital propre était utilisé.
Dans tous les cas, il faudra toujours tenir compte des intérêts et des frais associés à la finance comme un coût supplémentaire de l’opération.
Financement pour l'investissement immobilier : menu des options
Les hypothèques ou prêts hypothécaires sont l’option la plus courante et traditionnelle pour financer l’achat d’une propriété. Bien que les exigences, conditions et coûts dépendent de chaque banque ou entité, en général, les hypothèques couvrent au maximum 80 % de la valeur du bien, c’est-à-dire qu’elles nécessitent un apport en capital propre de 20 à 30 % de l’évaluation. Les taux d’intérêt sont généralement plus bas que dans d’autres types de prêts et les délais peuvent s’étendre jusqu’à 30 ans ou plus.
Il faut aussi prendre en compte que les hypothèques pour l’achat d’une résidence secondaire ont des conditions moins favorables que celles destinées à la résidence principale et habituelle, car elles comportent un plus grand risque pour le prêteur. Certaines entités ont même des produits distincts si la propriété sera utilisée pour des vacances ou pour un investissement immobilier : généralement, elles couvriront au maximum 60 % de la valeur du bien, avec un taux d’intérêt plus élevé et un délai de remboursement plus court.
Les prêts personnels peuvent être une option plus flexible pour financer des investissements immobiliers, mais généralement, ils ont des délais de paiement plus courts et d’autres conditions spécifiques à analyser en détail. En plus du financement bancaire traditionnel, d’autres types de prêts, comme les prêts en ligne rapides, peuvent être envisagés, mais il est important de bien vérifier la fiabilité et la sécurité des opérations avec ces prêteurs.
La meilleure méthode pour investir dans des propriétés
Comme le dit la chanson, cela dépend. Les avantages et les inconvénients des prêts pour les investissements immobiliers sont étroitement liés aux objectifs et au profil de l’investisseur.
Il est donc recommandé de rechercher des conseils professionnels spécialisés : un agent immobilier ou hypothécaire, voire un conseiller financier qui élaborera une stratégie en fonction de votre capital, de vos besoins et de vos attentes.